Sức mua căn hộ từ trung bình đến cao cấp (12 triệu đồng /m2 - hơn 60 triệu đồng/m2) hơn hai tháng nay đã chựng lại. Trong khi đó, nguồn cung vẫn tiếp tục dồi dào nên thị trường này rơi vào tình trạng ảm đạm.

Kịch bản “tăng theo chứng khoán” hết linh

Bản khảo sát thị trường của các công ty tư vấn bất động sản như Sacomreal, VietRees... đưa ra trong tháng 7 này cho thấy hơn hai tháng gần đây, phân khúc căn hộ từ trung bình đến cao cấp ở các quận 2, 7, 9, Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM) giá bán gần như không thay đổi.

Thậm chí ở một số dự án có vị trí không đẹp và thanh toán với số tiền lớn thì giá bán đang điều chỉnh giảm so với giá gốc. Ngay những dự án hộ có vị trí đắc địa thì giá căn hộ giao dịch có tăng nhưng mức tăng cũng không đáng kể, chỉ khoảng 1%.

Bất ngờ hơn cả là kịch bản “thị trường chứng khoán tăng điểm đẩy kênh bất động sản lên theo” đã phá sản khiến nhiều chủ đầu tư vỡ mộng. Vì mặc dù từ quý II năm 2009, kênh chứng khoán tăng điểm rất mạnh mẽ nhưng rốt cuộc dòng tiền bán chốt lời từ cổ phiếu cũng không chảy qua nhà đất là bao nhiêu.

“Bán không được, có khi phải trả lại dự án”

Trong bối cảnh thị trường căn hộ trầm lắng, liên tiếp các dự án tung ra sau có giá bán theo chiều hướng điều chỉnh giảm. Đơn cử như giá căn hộ cao cấp Him Lam Riverside (quận 7). Căn hộ này ở cùng vị trí và chất lượng thuộc loại cao cấp như căn hộ Sunrise City nhưng giá chào bán ra chỉ bằng phân nửa.

Hay một vài dự án ở khu đô thị Thủ Thiêm, ở các quận 6, 9... cũng vậy, dự án tung ra sau thường tự động điều chỉnh giá bán và còn thêm khuyến mãi trúng vàng, trúng nhà, xe hơi... cho khách hàng.

Ông Ngô Vĩ Hùng, Tổng Giám đốc Công ty Sacomreal-S, cũng cho biết phân khúc căn hộ từ trung bình đến cao cấp hiện nay giá đang bão hòa.

“Vừa qua, Sacomreal nhận phân phối cho một dự án căn hộ ở Thủ Đức nhưng do căn hộ có giá cao và vị trí không đẹp nên bán không được. Vì vậy, công ty phải trả lại dự án cho chủ đầu tư và chấp nhận lỗ số tiền bỏ ra quảng cáo” - ông Hùng nói.

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng nhận định như vậy khi trao đổi với phóng viên tại hội nghị những cơ hội đầu tư xuyên lục địa. Bà Loan nói việc giá căn hộ giảm là tất yếu, vì thời gian qua giá vật liệu xây dựng, nhân công... đều giảm 30%-40%. Mặt khác, giá căn hộ giảm còn xuất phát từ sức cầu thị trường quá yếu nhưng nguồn cung lại dồi dào.

“Gần đây, các chủ đầu tư khi bán hàng ra buộc phải khuyến mãi lớn, hỗ trợ khách hàng vay vốn, giãn tiến độ thanh toán... Theo tôi, đây cũng là các hình thức giảm giá căn hộ bán để hút người mua” - bà Loan nhận định.

Siết tín dụng làm nguội thị trường

Bên cạnh những khó khăn như trên, một số chuyên gia bất động sản còn nhận định thị trường nhà đất, nhất là phân khúc căn hộ sẽ gặp khó khăn vì chính sách siết tín dụng của Ngân hàng nhà nước.

Ông Vũ Anh Quân, Giám đốc Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, phân tích dù các dòng tiền từ chứng khoán, tiết kiệm trong dân không đổ vào thị trường mạnh mẽ nhưng thời gian qua, kênh bất động sản vẫn có giao dịch vì có ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn.

Hầu hết các dự án căn hộ cao cấp tung ra trong thời gian qua đều được các ngân hàng hỗ trợ cho vay 70%, thậm chí có dự án ngân hàng cho vay đến 90% giá trị căn hộ.

Cũng theo ông Quân, không chỉ tiền đổ vào từng dự án mà các khoản cho vay dưới hình thức tiêu dùng cũng chảy vào nhà đất. Thế nhưng hiện nay, nguồn tiền từ ngân hàng chảy vào thị trường bất động sản đang đổi chiều vì Ngân hàng nhà nước ra “lệnh” siết tín dụng.

Khảo sát của chúng tôi cũng cho thấy hiện một số ngân hàng thương mại đang bóp lại các khoản cho vay mua nhà đất, tài trợ tín dụng cho các dự án, cho vay tiêu dùng cá nhân...

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại ở TP.HCM cho biết việc siết lại này là để chấp hành lệnh của Ngân hàng nhà nước để ngăn ngừa lạm phát trở lại. Như vậy, xét toàn cảnh trong khi sức mua căn hộ yếu mà các ngân hàng lại siết các khoản cho vay thì xem như kênh bất động sản hiện đang khó sẽ lại càng khó hơn.