Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) ra đời là quy luật tất yếu cho quá trình minh bạch hóa thị trường BĐS nước ta. Tuy nhiên, hiện nay dù đã có hàng trăm sàn giao dịch BĐS hoạt động nhưng việc công khai, minh bạch thông tin trên thị trường vẫn đang là bức xúc của dư luận. Việc CTCP sàn bất động sản Việt Nam bán nhà “trên giấy”, một lần nữa cảnh báo giao dịch qua sàn vẫn còn tiểm ẩn nhiều rủi ro thiếu sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước.

Thông tin từ... nhân viên môi giới

 Hiện nay cả nước có khoảng 128 sàn giao dịch BĐS được công nhận, với 8.724 cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới và chứng chỉ định giá BĐS. So với nhu cầu thực tế, con số này còn quá ít ỏi. Tuy nhiên, có một nghịch lý: dù số lượng ít so với yêu cầu thị trường, các sàn giao dịch BĐS hiện nay đang hoạt động cầm chừng, dưới công suất. Trong khi đó vốn đầu tư ban đầu rất lớn và mỗi tháng cần khoảng 200-300 triệu đồng để duy trì sàn.

Trên thực tế, nhiều sàn giao dịch BĐS ra đời không do nhu cầu của thị trường mà để "ứng phó" với quy định của pháp luật và chủ yếu để bán sản phẩm của chính công ít mẹ. Vì thế, dù quy định các chủ đầu tư khi rao bán sản phẩm của mình phải công bố các thông tin pháp là liên quan về sản phẩm, dự án đó để khách hàng biết, nhưng hiện nay hầu hết các sàn giao dịch đều không thực hiện quy định này.

Các sản phẩm, dự án BĐS được chào bán tại các sàn thường là các phối cảnh, bản đồ hoặc những thông tin hết sức đơn giản như diện tích đất giá cả, trong khi thiếu các thông tin như quyết định giao đất, giấy phép đầu tư, tiến độ xây dựng... Khách hàng đến giao dịch được nhân viên môi giới chỉ vào những phối cảnh “đẹp như mơ" của dự án cùng những lời có cánh. Thế là ùn ùn kéo nhau đi mua mà không còn biết tính pháp lý của dự án như thế nào.

Trong khi đó theo quy định hiện hành để bán được sản phẩm cho khách hàng, đối với chung cư chủ đầu tư phải xây xong phần móng, nhà phố phải xây xong...

Tại một sàn giao dịch BĐS trên đường Lê Văn Lương, quận 7, TPHCM,  khi chúng tôi đề nghị cho xem các quyết định của cơ quan chức năng đối với dự án đang được rao bán tại đây, nhân viên môi giới trả lời: “Tin nhau thì mua, các giấy tờ đó chủ đầu tư giữ, ở đây chỉ có chức năng môi giới".

Về nguyên tắc khi rao bán sản phẩm, các sàn phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ liên quan về dự án, sản phẩm đó. Nhân viên tư vấn phải có trách nhiệm giới thiệu, cung cấp cho khách hàng. Tuy nhiên nhiều khách hàng vẫn chưa có thói quen đề cập, yêu cầu nhân viên tư vấn cung cấp các thông tin pháp lý của dự án mà chỉ quan tâm đến giá cả, vị trí... Nếu nhân viên tư vấn không có cái tâm, khách hàng dễ bị thiệt thòi.

Minh bạch sàn, ai quản lý?

vĐầu tháng 8, công an Hà Nội phát hiện CTCP Sàn bất động sản Việt Nam có trụ sở ở đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, liên kết với một số công ty xây dựng, thương mại lập 8 dự án đầu tư xây dựng, với tổng diện tích hơn 80 ha.

Từ tháng 3 đến nay, chỉ riêng Công ty Việt Nam đã giao dịch và ký hợp đồng với 659 khách hàng dưới danh nghĩa hợp đồng vay vốn với số tiền 254 tỷ đồng ở 4/8 dự án.

Những dự án này chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, giao đất hoặc cho thuê đất, được cấp phép xây dựng và giấy chứng nhận đầu tư. Vụ việc này cho thấy các "dự án ma” được dựng lên với mục đích... lừa đảo, đã khiến nhiều người càng nghi ngờ vào sự tin cậy của các sàn giao dịch BĐS hiện nay.

Theo tìm hiểu của ĐTTC, hiện có rất nhiều chủ dự án nhỏ lẻ không được minh bạch tìm đến sàn với mong muốn được “hợp thức hóa" những sản phẩm này. Có nhiều cách đề hợp thức hóa và một trong số đó là sàn sẽ mua lại những BĐS này.

Thêm nữa, Luật Kinh doanh BĐS quy định, các cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện hành vi kinh doanh BĐS mới phải giao dịch qua sàn. Đối với các cá nhân không thực hiện hành vi kinh doanh BĐS (tặng, biếu cho người thân, hoặc mua để ở) sẽ không phải qua sàn. Chính kẽ hở này đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư - đối tượng chắc chắn phải giao dịch qua sàn - có nhiều chiêu để lách. Đơn giản nhất là “xé nhỏ" dự án thành các phần riêng biệt và giao dịch dưới tư cách cá nhân mua nhà để ở.

 Như vậy, một bài toán nan giải đang đặt ra với các sàn giao dịch BĐS hiện nay: BĐS qua sàn sẽ minh bạch về thông tin nhưng ai sẽ quản lý, giám sát sự minh bạch của sàn?

Theo các chuyên gia, quy luật tất yếu của thị trường đang biến các chủ sàn giao dịch trở thành các nhà phân phối cấp 1 đối với các dự án nhà ở. Khi khan hàng, các sàn giao dịch đó lập tức trở thành các nhà đầu cơ nhà ở. Quy định trên còn bắt buộc các doanh nghiệp. cá nhân kinh doanh BĐS khi mua bán, giao dịch BĐS phải thực hiện trên sàn.

Như vậy, người tổ chức sàn sẽ được hưởng lợi nhiều hơn và tiêu cực sẽ phát sinh từ đây. Nhiều ý kiến còn cho rằng việc bắt buộc giao dịch qua sàn hiện nay chủ yếu mang tính hình thức ép buộc thông qua các mệnh lệnh hành chính, thiếu sự thu hút của nhà đầu tại khách hàng bồng hiệu quả tiện ích.

 Lựa chọn dự án, lựa chọn sàn

Nhằm ứng dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Bộ Xây dựng đã thành lập Mạng sàn BĐS Việt Nam với 115 thành viên, hoạt động dưới sự bảo hộ của Bộ Xây dựng và sự quản lý trực tiếp của cục Quản lý nhà và thị trường BĐS.

Mục đích của mạng này nhằm tăng cường sự liên kết, kết nối thông tin giữa các sàn, một yếu tố quan trọng để trao đổi, phát triển thị trường. Tuy nhiên hiện nay việc kết nối thông tin mạng lưới giữa các sàn còn yếu, khách hàng muốn tìm thông tin về doanh nghiệp thông qua mạng lưới sàn gặp rất nhiều khó khăn

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng cơ chế thông tin trên mạng sàn trao đổi với nhau còn rất khó, các sản phẩm trên mạng nghèo nàn, thậm chí thiếu chính xác. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc xây dựng chỉ số BĐS cũng như đối với khách hàng khi giao dịch. Chúng ta nói nhiều về sàn chuẩn, là sàn có diện tích 50 m2 trở lên, có các thành viên được cấp chứng chỉ. Quy định đơn giản như vậy mới chuẩn về cơ sở vật chất mà chưa chuẩn về quy trình, con người thì chưa đủ. Vì thế, các sàn cần phải chuẩn hoá thông tin của mình.

Theo các chuyên gia, sự yếu hay mạnh của sàn phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường. Bài toán cần giải ở đây gói gọn lại vẫn là nguồn cung. Bởi một khi thị trường có nguồn cung dồi dào, những giao dịch qua sàn sẽ sôi động, sàn cũng sẽ làm việc tốt hơn.

Tuy nhiên, cũng giống như khi siêu thị xuất hiện, vẫn tồn tại những chợ cóc chợ tạm, không thể nào dẹp hết được. Sẽ có người qua sàn để mua bán nhà nhưng cũng có người sẽ chọn các giao dịch trao tay, giao dịch ngầm dù không đảm bảo.

Đó là thực tế thị trường cần phải chấp nhận. Vì thế nhà đầu tư cần thận trọng lựa chọn dự án, lựa chọn sàn, phải tìm hiểu thông tin thật cặn kẽ bởi số tiền bỏ ra rất lớn, nếu chạy theo tin đồn bị lừa đảo hoặc thiệt hại là điều khó tránh khỏi