Sự hình thành Khu Công Nghiệp (KCN) và Khu Chế Xuất (KCX) trên cả nước Việt Nam trong hai mươi năm qua đánh dấu ảnh hưởng của định hướng phát triển công nghiệp của tỉnh, vùng và cả nước. Thành quả đóng góp của KCN/KCX về mặt kinh tế và xã hội đã được ghi nhận trong các báo cáo của tỉnh, vùng và trung ương và trên báo chí và các mang truyền thông

Con số tổng kết cho thấy tính đến cuối năm 2011 có 283 KCN và KCX với tổng diện tích là 76.000 hecta. Hình 1a hiển thị sự phân bố KCN và KCX theo diện tích trên 6 vùng miền của cả nước. Hình 1b hiển thị số KCN và KCX trên 6 vùng miền của cả nước. Khu vực miền Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long thu hút hơn 50% về số KCN - KCX và tổng diện tích đất sử dụng.  

 Hình 1: Phân Bố KCN-KCX ở Việt Nam theo Diện tích (ha)

 (Nguồn: Tạp chí Khu Công Nghiệp)

 Hình 2: Phân Bố KCN-KCX ở Việt Nam theo Số lượng  

(Nguồn: Tạp chí Khu Công Nghiệp)

Bài toán cho sự phát triển bền vững cho các KCN/KCX trên cả nước đang được các Ban Quản Lý (BQL) KCN ở tỉnh và các ban ngành rất quan tâm. Để đảm bảo viêc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá phát triển bền vững KCN/KCX, thiết nghĩ cần thời gian và nổ lực phối hợp của các cơ quan hữu quan.

Trước mắt cho năm 2012, trong bối cảnh chung do ảnh hưởng suy thoái kinh tế thế giới, các nhà đầu tư nước ngoài vào KCN/KCX tại Việt Nam tương đối thấp. Khách hàng trong nước trì hoãn các kế hoạch di dời nhà máy vào các KCN/KCX để cầm cự qua cơn suy thoái. Một số quan sát cho thấy các chủ đầu tư KCN/KCX đang nổ lực tìm kiếm hướng mới, thu hút khách hàng đầu tư. Cách triển khai truyền thống trong việc kêu gọi đầu tư hiện nay kém hiệu quả và các KCN/KCX không thể chờ đợi các nhà đầu tư đến, mà họ phải làm công tác tiếp thị tốt hơn để tiếp cận được khách hàng tiềm năng trong và ngoài nước.

Các nhà đầu tư nước ngoài vào các KCN/KCX từ các nước trong khu vực châu Á, châu Âu, Úc, v.v. Qua các tháng đầu năm 2012, theo khảo sát của Cổng thông tin các KCN/KCX tại Việt Nam (VIIPIP.COM) ,trong khi mức độ quan tâm của các các nhà đầu tư trong nước sụt giảm thì các nhà đầu tư từ Nhật Bản lại gia tăng. Có 2 khuynh hướng rõ nét từ các nhà đầu tư Nhật Bản theo quan sát từ những năm gần đây:

1.      Khuynh hướng đầu tư riêng biệt (thuê lại từ chủ đầu tư cấp 1)

Với qui mô đất khá lớn, từ vài hecta đến vài chục hecta, các nhà đầu tư thứ cấp định hướng - kêu gọi đầu tư và triển khai hạ tầng theo các mô hình cụm hoặc khu công nghiệp theo ngành nghề riêng biệt. Các nhà đầu tư thứ cấp đứng ra thuê đất, tổ chức và cho các khách hàng nhỏ lẻ thuê lại (các khách hàng nhỏ lẻ này thường là là các nhà đầu tư có lĩnh vực sản xuất trong các ngành hỗ trợ).

Mô hình này khá phổ biến, có thể thấy rõ trong lĩnh vực lắp ráp xe máy – xe hơi, đồ gỗ nội thất,… Lưu ý: giá thuê lại đất từ chủ đầu tư cấp 1 là khá thấp (giá thuê sĩ đất thô – chưa hạ tầng là chủ yếu)

Tuy nhiên, trong 2-3 năm gần đây, xu hướng này phát triển không mạnh vì nhiều lý do. Các khu vực mà xu hướng này đang phát triển bao gồm (i) miền Nam: tại Long An, Vũng Tàu, Bình Dương và Tây Ninh; (ii) Miền bắc tại Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Hưng yên và Bắc Ninh; trong khi đó tại Miền Trung chưa xuất hiện xu hướng này.

2.      Thuê nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory).

Các nhà đầu tư Nhật Bản có qui mô vừa và nhỏ đang tìm kiếm nhà xưởng xây sẵn từ 500m2 – 5.000m2. Đăc điểm của các nhà đầu tư nhỏ này là tìm kiếm vị trí đầu tư theo nhóm (cùng lĩnh vực sản xuất, hoặc hỗ trợ lẫn nhau). Vị trí địa lý của khu công nghiệp là tiêu chí lựa chọn hàng đầu. Tiêu chí hàng đầu của nhóm nhà đầu tư nhỏ bao gồm các dịch vụ trọn gói, đất và hạ tầng luôn phải sẵn sàng. Giá thuê sẵn sàng trả khá cao từ 3.6-5.0 usd/m2/tháng.

Các KCN/KCX hiện nay cũng đang thay đổi theo nhu cầu của khách hàng Nhật Bản bằng cách đa dạng hoá sản phẩm cung cấp như diện tích đất tối thiểu cho thuê thấp nhất hiện nay là 2.000m2, diện tích nhà xưởng thấp nhất 500m2. Đặc biệt là tại Bình Dương mô hình RYOBI Teach Hub được Công ty Tư vấn Quốc tế Đông dương – IICo (đơn vị quản lý VIIPIP.COM) đánh giá là mô hình khép kín từ việc xây dựng nhà xưởng quy mô nhỏ tích hợp các dịch vụ - tiện ích, đội ngũ marketing và tư vấn bán hàng mang phong cách Nhật Bản.

Tuy nhiên, nhiều KCN/KCX trong nước đã qui hoạch từ khá lâu, lô đất qui hoạch tương đối lớn (khoảng từ 1 ha trở lên). Để đáp ứng khuynh hướng này chủ đầu KCN/KCX đứng trước ngả ba đường - phải thay đổi qui hoạch hoặc tiến hành triển khai xây dựng nhà xưởng sẵn. Thay đổi quy hoạch cũng cần thới gian và vốn huy động trong bối cảnh hiện nay rất khó cho chủ đầu tư KCN/KCX xoay sở. Nhiều chủ đầu tư chú trọng xây dựng nhà xưởng xây sẵn, nhưng không đồng bộ các dịch vụ cung cấp như điện nước hệ thống xử lý chất thải.

Tóm lại, khách hàng đến từ Nhật Bản yêu cầu sẵn sàng đất và hạ tầng bên cạnh dịch vụ trọn gói, khả năng mở rộng đầu tư trong tương lai và đặc biệt giao thông thuận tiện. Điểm lại về phiá chủ đầu tư KCN/KCX gần đây, chúng ta bắt đầu thấy có các KCN đang có những nổ lưc tìm kiếm và đáp ứng khách hàng Nhật Bản: 1 KCN mới ở Hải Phòng và 1 KCN mới ở Vũng Tàu đang trong giai đoạn qui hoạch; tại Long Thành, 1 nhà đầu tư Nhật triển khai dự án khoảng 100ha (đã cho khách hàng Nhật thuê 80%) tính đến cuối năm 2011; và 1 chủ đầu tư khác tại Long An đã thu hút hơn 35 doanh nghiệp Nhật trong năm 2011, có kế hoạch đẩy mạnh các công tác xúc tiến đầu tư trong 2012 và 2013.

Nhìn lại kênh kêu gọi và dịch vụ hổ trợ khách hàng Nhật cần tập trung hiệu quả hơn để nắm bắt cơ hội để phát triển trong bối cảnh kinh tế không thuận lợi hiện nay.