Nhiều nhà đầu tư hạ tầng KCN cho biết đang “rối như tơ vò” vì bị truy thu hàng tỉ đồng tiền thuê đất và chuẩn bị áp dụng giá thuê đất mới mà không thu lại được đồng nào từ nhà đầu tư trong KCN. Tất cả vướng mắc này đều từ Nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về tiền thuê đất, thuê mặt nước mà ra.

Điều chỉnh theo giá thị trường

Nghị định 142/2005/NĐ – CP có hiệu lực từ 1/1/2006, qui định, tiền thuê đất tại KCN hình thành trên cơ sở giá đất tại thị trường được các tỉnh công bố qua từng thời điểm và được cố định trong thời gian 5 năm. Theo đó, thời gian gần đây, giá thuê đất tại các KCN ở TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương tăng 30% - 50% so với trước và có xu hướng tăng cao qua các kỳ điều chỉnh khiến các chủ đầu tư hạ tầng KCN bị động trong việc tính toán chi phí, hiệu quả sản xuất kinh doanh

Đối với các chủ đầu tư KCN đã ký hợp đồng thuê đất trước năm 2006 theo mức giá cũ (bằng 0,5% giá đất nông nghiệp, ổn định trong 5 năm, giá tăng không quá 15%/lần) nếu phải điều chỉnh theo nghị định 142/2005/NĐ – CP, mức tăng tiền thuê đất phát sinh khá cao. Nhất là đối với các hợp đồng cho thuê lại đất thu tiền một lần, các nhà đầu tư thanh toán tiền thuê đất phí sử dụng hạ tầng cho suốt thời gian thuê và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký, chủ đầu tư hạ tầng KCN không thể “truy đòi” DN trả tiền thuê đất. Nếu không đàm phán được với nhà đầu tư về việc điều chỉnh giá thuê đất, các chủ đầu tư hạ tầng KCN đang đứng trước nguy cơ phải bỏ tiền túi trả khoản tiền thuê đất theo giá thị trường.

Ông Nguyễn Thanh Bình, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Tín Nghĩa – đầu tư hạ tầng KCN ở Đồng Nai, dẫn chứng: KCN Nhơn Trạch 3 giai đoạn I, giá thuê đất cũ là 1,68 tỉ đồng/năm, còn tính theo giá thị trường hiện nay là 4,7 tỉ đồng/năm (tăng 2,8 lần); KCN Tam Phước giá thuê đất cũ là 0,39 tỉ đồng/năm, mức mới 2,07 tỉ đồng/năm (tăng 5,3 lần)… Trong chu kỳ của dự án 50 năm có từ 8-10 lần phải điều chỉnh, DN không thể tính toán được mức biến động của giá đất để lập phương án kinh doanh, tính toán chi phí hợp lý… để xác định giá cho thuê lại.

Theo các DN, số tiền thu được từ cho thuê đất, DN phải nộp lại cho Nhà nước và chỉ được hưởng phần dịch vụ cơ sở hạ tầng. Nếu điều chỉnh mức giá thuê đất theo giá thị trường cho các hợp đồng thuê đất đã ký trước 1/1/2006 sẽ đẩy nhiều DN đầu tư hạ tầng KCN vào thế khó, thậm chí có thể phá sản.

Tháo gỡ nửa vời

Từ năm 2006 đến nay, các DN, Ban quản lý KCN các địa phương đã nhiều lần kiến nghị vấn đề này nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng. Năm 2007, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải ký Công văn số 1329/TTg – NN tháo gỡ vướng mắc cho các DN đầu tư hạ tầng KCN có hợp đồng thuê đất trước ngày 1/1/2006. Thế nhưng, công văn này chỉ cho phép áp dụng giá thuê đất cũ, 5 năm điều chỉnh giá 1 lần và không quá 15% đối với các HĐ thuê đất ký trước ngày 1/1/2006 nếu nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất được thể hiện trong giấy phép đầu tư. Trường hợp không ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất trong giấy phép đầu tư thì phải áp dụng đơn giá thuê đất theo nghị định 142/2005/NĐ – CP. Trong khi, thời điểm trước năm 2006, Sở Tài nguyên và Môi trường nhiều địa phương không đưa nguyên tắc này vào giấy phép đầu tư vì cho rằng nguyên tắc đã được qui định rõ trong quyết  định 1357/TC/QĐ/TCT khiến nhiều DN đang phải “lỡ khóc lỡ cười” vì phải thanh toán giá thuê đất tăng thêm “từ trên trời rơi xuống”.

Theo Ban Quản lý các KCX – KCN TP.HCM và các tỉnh, để hạn chế thiệt hại cho DN đầu tư hạ tầng KCN, Chính phủ nên giữ nguyên mức tiền thuê đất đã ký và điều chỉnh tăng giá 15%/lần đối với các hợp đồng thuê đất ký trước ngày 1/1/2006.
 
Theo nghị định 142/2005/NĐ-CP, đơn giá thuê đất tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo qui định của Nghị đinh 188/2004/NĐ-CP và được điều chỉnh 5 năm 1 lần. Như vậy, giá thuê đất của các dự án KCN phụ thuộc vào biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, trường hợp DN đầu tư hạ tầng KCN ứng tiền để đền bù giải tỏa sẽ được Nhà nước hoàn trả lại và trừ dần vào tiền thuê đất hàng năm. Đại diện nhiều Ban quản lý các KCN đề nghị, đối với các hợp đồng thuê đất ký sau 1/1/2006, nên áp dụng cách tính tiền vốn DN được khấu trừ hàng năm theo lãi suất ngân hàng hoặc hệ số trượt giá để tránh thiệt thòi cho DN.