Lâu lắm rồi mới thấy lại cảnh mọi người chen nhau mua nhà như vậy”! Đó là nhận xét của ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, khi chứng kiến cảnh mở bán dự án nhà phố Bắc Sài Gòn (Ehome 4) tại huyện Dĩ An, Bình Dương vào cuối tháng 7 vừa qua.

Theo thông cáo báo chí Công ty Nam Long, chủ đầu tư Ehome 4, phát đi trước đó, công ty này chỉ bán khoảng 20 căn để thăm dò thị trường. Thế nhưng, với gần 500 khách đến dự lễ, Nam Long đã phải tăng gấp đôi lượng nhà bán ra lên đến gần 38 căn. Lượng hàng tung ra quá ít trong khi nhu cầu cao đã khiến cho 3 đơn vị phân phối là Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam và sàn của Nam Long phải tranh nhau giành chỗ cho khách hàng của mình.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, ngay cả các dự án căn hộ có giá bình dân cũng phải đua nhau giảm giá để thu hút người mua thì sức hấp dẫn của loại hình nhà phố vườn của Nam Long là điều khá bất ngờ.

10% lợi nhuận cho nhà phố giá rẻ

Giá rẻ là yếu tố làm nên sức hút cho Ehome 4, nhưng lý do quan trọng nhất vẫn là vì đó là nhà phố. “Người Việt Nam vẫn chuộng bất động sản gắn liền với đất, nên khi nói đến nhà phố, họ vẫn thích hơn căn hộ”, ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Kinh doanh Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB, nhận xét.

Thực tế cho thấy nhà phố có giá dưới 1 tỉ đồng luôn là mặt hàng được săn tìm nhiều nhất. Đặc điểm của nó là diện tích nhỏ, xa khu trung tâm, hoặc nằm trong hẻm sâu, thường đã xuống cấp hoặc cũ nát, thậm chí nằm trong khu quy hoạch, phóng đường. Do đó, không có gì khó hiểu khi Ehome 4 được nhiều người quan tâm. Giá bán 1 căn nhà phố vườn có 3 phòng ngủ, sân vườn trước sau chỉ 867 triệu đồng, bằng giá một căn hộ bình dân, trong khi người mua còn được sở hữu khuôn viên đất rộng đến 75 m².

Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc Điều hành Công ty Nam Long, thực hiện quy trình xây dựng khép kín, sử dụng vật liệu chất lượng bền vững nhưng không quá mắc là cách để Nam Long có thể tạo ra được sản phẩm nhà phố giá rẻ. Khi quan sát quá trình thi công tại Ehome 4, có thể thấy những căn nhà phố tại đây đều không làm móng cọc và đa phần là sử dụng vật liệu nhẹ. Nền nhà của tầng 1 thay vì được lát bằng gạch men thì dùng simili. Trần nhà cũng được lợp tôn thay vì ngói như các dự án khác.

Mặc dù không cho biết giá thành xây dựng, nhưng theo ông Trân, lợi nhuận của dự án nhà phố này chỉ khoảng 10% và Nam Long hầu như chỉ lấy công làm lời. Như vậy, nếu trừ đi phần lợi nhuận 10% (hơn 86 triệu đồng), giá thành mỗi căn nhà phố Ehome 4 chưa đến 800 triệu đồng, tức 10,5 triệu đồng/m² bao gồm cả giá đất.

Tuy nhiên, một kỹ sư xây dựng (không muốn nêu tên) cho rằng lợi nhuận của Nam Long có thể cao hơn. Nguyên nhân là khu đất này đã được Công ty mua từ năm 2004, lúc giá chuyển nhượng đất còn rất rẻ. Ngoài ra, Nam Long là tập đoàn phát triển bất động sản có tới 6 công ty con hỗ trợ, từ phát triển quỹ đất, thiết kế, xây dựng, làm móng cọc, quản lý dự án cho đến thực hiện dịch vụ hậu mãi. Với những thuận lợi trên, theo vị này, giá thành có thể không đến 4 triệu đồng/m².

Bài toán quỹ đất

Doanh nghiệp có lợi nhuận, còn người mua nhà cũng có cơ hội được sở hữu căn nhà phố vừa ý. Đây là điều khó có thể thực hiện được ở các khu vực thành thị, đặc biệt là TP.HCM, với số tiền tương tự. Cần nói thêm rằng tại những dự án của Nam Long, các tiện ích công cộng như công viên, khu thể dục thể thao, sân chơi trẻ em, cửa hàng tiện lợi… thường được phát triển song hành. Trong khi đó, tại các dự án khác, phần lớn chủ đầu tư chỉ phát triển nhà ở đơn lẻ.

Năm 2008 khi thị trường bất động sản còn sôi động, Nam Long là doanh nghiệp đã tung ra dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ đầu tiên - Ehome 1. Lúc đó, nhiều người cho rằng Nam Long có vấn đề. Nhưng nay thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đã phải từ bỏ phân khúc cao cấp và theo chân Nam Long đi vào phân khúc bình dân.

Vậy liệu với dòng sản phẩm nhà phố giá rẻ này, Nam Long có tạo nên xu hướng mới cho thị trường? Đầu tư nhà phố giá rẻ có thể sẽ bán được, nhưng vấn đề đặt ra là Nam Long và các công ty khác sẽ giải quyết bài toán lợi nhuận thấp và tái tạo quỹ đất để phát triển tiếp như thế nào.

Ông Trân cho biết việc tung ra nhà phố giá rẻ nằm trong chiến lược của Công ty chứ không phải do bị áp lực tài chính. Tuy nhiên, ông thừa nhận trong bối cảnh thị trường hiện nay, có thể khai thác được quỹ đất mà vẫn có lãi đã là một thành công.

Theo ông, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ thường gấp đôi so với nhà phố, thậm chí nhiều hơn. Tuy nhiên, từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành, một dự án căn hộ phải mất từ một năm rưỡi đến 2 năm, trong khi với loại hình nhà phố, chỉ mất 4 tháng. Do đó, xét về hiệu quả của dòng tiền để tính vào tỉ suất lợi nhuận, 2 loại này gần như ngang nhau nếu chủ đầu tư dự án căn hộ sử dụng vốn vay.

Lợi nhuận có thể ngang nhau, nhưng rõ ràng, nếu làm nhà phố thì sẽ tốn rất nhiều đất. Có thể thấy số căn nhà phố giá rẻ Nam Long dự kiến tung ra chỉ là 218 căn trong toàn bộ 16 ha của dự án Bắc Sài Gòn, còn lại là nhà cao tầng với nhiều căn hộ. Dẫu vậy, ông Trân cho biết nếu người mua ủng hộ loại nhà phố này, Nam Long sẵn sàng giảm tỉ lệ diện tích nhà cao tầng để phát triển thêm nhà phố. Và nếu dự án Bắc Sài Gòn thành công, Công ty cũng có thể phát triển các dự án tương tự ở Long An, hoặc Đồng Nai, nơi quỹ đất vẫn còn dồi dào trong khi khoảng cách tới TP.HCM là khá gần.

Phát triển ra các tỉnh lân cận là cách để chủ đầu tư xây được nhà phố giá rẻ. Thế nhưng, cách làm này lại gặp một bất lợi lớn. “Đa phần người mua nhà vẫn thích sổ đỏ của TP.HCM hơn là các tỉnh”, anh Hoàng Mai Phong, một người đang tìm mua nhà phố, cho biết. Theo khảo sát của NCĐT tại buổi mở bán Ehome 4, phần lớn người mua đều cho rằng điểm trừ lớn nhất của dự án này là nằm ở Bình Dương, dù chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 15 km. Liệu đây có phải là lý do chủ đầu tư đã đặt tên dự án một cách lập lờ: Khu cư xá Nam Long - Bắc Sài Gòn?