Dồn dập dự án lớn, nhỏ

Có khoảng 15 dự án thuộc hàng “siêu dự án” xét về quy mô vốn đầu tư đã được cấp phép, trong đó phải kể đến khu đô thị New City của Brunei tại tỉnh Phú Yên (4,3 tỉ đô la Mỹ), khu du lịch nghỉ dưỡng kết hợp thương mại, hội nghị cao cấp Hồ Tràm Strip của tập đoàn Asian Coast Development (Canada) ở Bà Rịa-Vũng Tàu (4,2 tỉ đô la Mỹ), khu đô thị-đại học Berjaya Leisure của Malaysia tại TPHCM (3,5 tỉ đô la Mỹ)...

Ở quy mô vốn đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ, có thể kể hàng loạt dự án khác như sân gôn và du lịch biển tại Ngũ Hành Sơn và khu thương mại Capital Square bên sông Hàn (Đà Nẵng) của VinaCapital, khu phức hợp du lịch cao cấp của Singapore hợp tác với Công ty An Lập tại khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô (Huế)...

Đó là chưa kể nhiều dự án khác cũng có quy mô từ hàng trăm triệu đến hàng tỉ đô la Mỹ đang còn trong giai đoạn đề xuất đầu tư, chưa được chính thức cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Đơn cử như dự án khu du lịch Sunrise mà tập đoàn Oak Tree của Mỹ đang muốn đầu tư 5 tỉ đô la Mỹ vào thành phố Đà Nẵng, hay tập đoàn Damac (các Tiểu vương quốc Ả rập thống nhất) đang muốn đầu tư một dự án resort ở Ngũ Hành Sơn với số vốn dự kiến 1 tỉ đô la Mỹ.

Không chỉ đầu tư mạnh mẽ vào những phân khúc thị trường “nóng” như khách sạn, khu nghỉ dưỡng hay trung tâm thương mại do hiện trạng chênh lệch cung-cầu quá lớn, các nhà đầu tư nước ngoài còn tự tin triển khai nhiều dự án nhà ở - tức phân khúc thị trường bị đóng băng từ giữa quí 1-2008 đến nay.

Thậm chí, ngay trong thời điểm thị trường gần như không tìm thấy một giao dịch nào như hồi tháng 6 vừa qua, tập đoàn đầu tư khách sạn Kingdom (HKI) đến từ Dubai đã giới thiệu dự án khu nhà ở sang trọng mang tên Raffle Residences tại bãi biển Non Nước (Đà Nẵng) với giá bán dự kiến một căn nhà ở mức từ 285.000 đô la Mỹ đến 1 triệu đô la Mỹ/căn.

Các tập đoàn bất động sản nước ngoài khác cũng triển khai một số khu dân cư quy mô lớn, như Công ty SP Setia của Malaysia đang hợp tác với một doanh nghiệp trong nước là Becamex IDC phát triển dự án khu dân cư sinh thái EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương) rộng hơn 200 héc ta, tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến 839 triệu đô la Mỹ.

Trong khi đó, tại nơi đất hẹp người đông như TPHCM, các dự án không có được quỹ đất rộng nhưng có thể tận dụng hệ số sử dụng đất để phát triển các khu nhà ở cao tầng.

Mới tháng 7 vừa qua, UBND TPHCM đã cấp phép cho dự án phức hợp cao tầng Horizon Palace trên khu đất rộng 8.400 m2 thuộc quận 4 với tổng vốn đầu tư khoảng 120 triệu đô la Mỹ.
Horizon Palace do Công ty Aseana Properties của British Virgin Islands và đối tác là Công ty cổ phần Bình Dương hợp tác đầu tư.

Ngoài ra, nhiều dự án quy mô lớn đã được công bố trước năm 2008 vẫn đang tiếp tục triển khai. Tại TPHCM phải kể đến dự án Kumho Asiana Plaza (vốn Hàn Quốc) đầu tư 255 triệu đô la Mỹ, Saigon Sport City của Singapore 130 triệu đô la Mỹ, Saigon Happiness Square của Đài Loan 428 triệu đô la Mỹ...

Còn tại Hà Nội có thể kể đến khu căn hộ-văn phòng-khách sạn Kaengnam Landmark Tower 1 tỉ đô la Mỹ (vốn Hàn Quốc), hay một tổ hợp căn hộ-khách sạn-văn phòng khác do tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu đô la Mỹ...

Nhìn về tương lai, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn muốn tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường, đơn cử như tập đoàn bất động sản Daiwa của Nhật Bản đang có ý định đầu tư đến 6 tỉ đô la Mỹ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong vòng ba năm tới, trong đó Daiwa hứng thú nhất với phân khúc thị trường văn phòng cho thuê.

 

Lãnh đạo GoucoLand Vietnam
đang giới thiệu về dự án The Canary
tại Bình Dương - Ảnh: Hữu Thắng.

Đón đầu thị trường

Thực tế trên cho thấy thị trường bất động sản vẫn tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài mặc dù năm 2008 là một năm đầy khó khăn, lượng giao dịch nhà đất giảm mạnh, giá nhà đất giảm 30-60% so với thời điểm sốt cao năm 2007.

Thậm chí, ngay cả lúc hệ lụy của lạm phát và chính sách thắt chặt tiền tệ tác động mạnh nhất lên cộng đồng doanh nghiệp, giá cho thuê mặt bằng văn phòng loại B, C vẫn đứng vững sau một thời gian dài tăng liên tục.

Lý giải về điều này, một số ý kiến trong giới đầu tư kinh doanh bất động sản cho rằng, dưới cái nhìn của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, những khó khăn hiện nay của Việt Nam chỉ là nhất thời, họ vẫn kỳ vọng vào tiềm năng phát triển lâu dài của một nền kinh tế mới hội nhập và một thị trường bất động sản mới ở giai đoạn đầu của tiến trình đô thị hóa.

Ông Lawrence Peh, Tổng giám đốc GuocoLand Vietnam, từng nhận định rằng kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên WTO, thị trường đã chứng kiến tốc độ thu hút vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng mạnh.

Một khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn tìm kiếm cơ hội ở Việt Nam thì thị trường bất động sản cung cấp cơ sở hạ tầng buộc phải phát triển để đáp ứng nhu cầu.

“So với các thị trường khác trong khu vực, đây là thị trường đang phát triển nên chúng tôi sẽ có nhiều cơ hội đầu tư hơn, xét ở góc độ phát triển dự án. Chúng tôi rất lạc quan đối với tiềm năng phát triển tại thị trường Việt Nam”, ông nói.

Cũng đồng tình với ý kiến này, ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Savills Vietnam, cho rằng mảng hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài hiện nay là loại hình dự án khu thương mại, cao ốc văn phòng, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp và các khu dân cư mới. Tất cả các loại sản phẩm bất động sản này đều đang thể hiện sự bất cân đối trong quan hệ cung-cầu.

Riêng đối với thị trường căn hộ, nhà đầu tư nước ngoài sẽ chú trọng đầu tư sản phẩm cao cấp dành cho giới trung lưu trở lên.

Theo ông Ashton, chính sách sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài và nhất là Việt kiều ngày càng được nới lỏng chính là chất xúc tác tích cực đối với thị trường, khi lượng kiều hối đổ về Việt Nam được đánh giá là rất hấp dẫn và mỗi năm càng nhiều hơn.

Bên cạnh đó, theo tiến trình phát triển để hội nhập, số người nước ngoài đến sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng nhiều cũng là điều kiện thuận lợi để phát triển phân khúc nhà ở cao cấp cho thuê.

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao thị trường rộng lớn với hơn 80 triệu dân nhưng tỷ lệ người đã có nhà rất thấp.

Kế hoạch tăng chỉ tiêu bình quân sàn nhà ở lên 14m2/người tại một đô thị phát triển như TPHCM vẫn chưa đạt được (hiện chỉ ở mức dưới 10m2/người).

Tại các thành phố lớn, dân số tăng nhanh kéo theo nhu cầu nhà ở, khu vui chơi, mua sắm, du lịch trong nước... đều tăng cao trong khi số dự án vẫn còn ít.

"Guocoland dự báo tỷ lệ đô thị hóa bình quân ở Việt Nam sẽ là 30% vào năm 2010 và 50% vào năm 2020, do đó, còn nhiều cơ hội ở phía trước, nhất là đối với thị trường nhà ở", ông Lawrence Peh nói.

Lợi thế vốn mạnh, nhưng...

Nhiều cơ hội đang mở ra cho dòng vốn đầu tư nước ngoài khi hệ lụy của lạm phát và chính sách thắt chặt tiền tệ đang biểu hiện rõ ở tình trạng thị trường bị thiếu vốn trầm trọng. Người mua nhà thờ ơ với thị trường suốt nửa năm qua khiến nhiều nhà đầu tư dự án bị hụt mất khoản vốn từ việc huy động tiền ứng trước của khách mua nhà.

Phần lớn chủ dự án trong nước đi lên từ hoạt động môi giới nhỏ lẻ, có dự án trong tay nhưng chưa đủ tiềm lực để vượt qua những thách thức quá sức như hiện nay.

Sau một thời gian theo đuổi các công đoạn xin dự án, đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng, duyệt quy hoạch thiết kế và thậm chí đã đầu tư một phần hạ tầng kỹ thuật, họ đang phải tính toán hợp tác đầu tư với nước ngoài dưới hình thức bán bớt cổ phần đầu tư dự án với giá rẻ, thậm chí đang phải tìm cách chuyển nhượng lại từng phần hoặc toàn bộ dự án.

Đây chính là điều kiện tốt cho các doanh nghiệp nước ngoài có vốn mạnh, có kỹ thuật cao nhưng lại không có dự án có thể thâm nhập thị trường bất động sản đầy tiềm năng một cách nhanh gọn hơn.

Xét ở góc độ kinh nghiệm phát triển dự án, doanh nghiệp nước ngoài có nhiều cơ hội thống lĩnh phân khúc sản phẩm bất động sản cao cấp.

Tuy nhiên trên thực tế, ngoài các dự án được cấp phép đầu tư từ quỹ “đất sạch”, không có nhiều dự án của chủ đầu tư trong nước thỏa mãn được hết những mong muốn của nhà đầu tư nước ngoài, gồm: (1) có đất sạch (tức đã xong khâu đền bù giải tỏa), (2) tính pháp lý minh bạch, (3) chủ dự án (trong nước) có uy tín và đủ năng lực giúp họ giải quyết những vấn đề thuộc về thủ tục pháp lý và tập quán bản địa.

Nếu như doanh nghiệp vốn nước ngoài đang có lợi thế cạnh tranh về tiềm lực vốn và kinh nghiệm thì họ cũng đồng thời đang phải đối diện với luồng ý kiến mạnh mẽ từ phía các chuyên gia trong nước cảnh báo các cơ quan chức năng đã cấp phép dự án tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội quốc gia!

Một số ý kiến lưu ý nhà nước cần ưu đãi cho các dự án phục vụ sản xuất, xuất khẩu, thương mại, dịch vụ và giữ đất nông nghiệp; cảnh báo chưa tới lúc phát triển quá nhiều khu nghỉ dưỡng với các loại hình giải trí xa xỉ; đề nghị giám sát chặt chẽ hơn việc thực thi cấp phép đầu tư dự án của chính quyền quận, huyện và kiến nghị giao quyền hạn này lên cấp tỉnh, thành.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều ý kiến hoan nghênh sự tham gia thị trường của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài.

Ông Hoàng Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư phát triển Conic, cho rằng sự góp mặt của những tập đoàn bất động sản dày dạn kinh nghiệm từ nước ngoài sẽ giúp nhanh chóng hình thành những khu đô thị, khu dân cư bài bản, đẹp đẽ, những công trình kiến trúc đẳng cấp, chất lượng.

Doanh nghiệp trong nước qua đó có thể chuyển giao kinh nghiệm quản lý và công nghệ hiện đại.