Việc kìm giá USD giống như siết biên độ chứng khoán trước đây, không tạo được tính thanh khoản cho doanh nghiệp.

Tòa nhà văn phòng của Công ty Gemadept cuối đường Lê Thánh Tôn, Quận 1, TP. HCM đi vào hoạt động từ tháng 6/2008 đã lấp đầy khách thuê. Giá thuê ở đây trung bình là 50,5 USD/m2, hợp đồng cho thuê được ký 3 năm. Theo điều khoản trong hợp đồng, sau 3 năm, hai bên sẽ điều chỉnh giá tăng hoặc giảm 20%.

Khách thuê văn phòng tại Tòa nhà Gemadept ký hợp đồng từ đầu năm 2008, khi đó giá thuê văn phòng hạng A ở TP. HCM còn rất nóng. Đên thời điểm này, theo khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A vào tháng 2/2009 đã giảm xuống còn hơn 40 USD/m2 so với mức giá đỉnh 60 USD/m2 hồi cuối năm 2007 - đầu năm 2008. Mức giá thuê văn phòng dự báo tiếp tục giảm xuống trong năm 2009 và năm 2010, khi nguồn cung tăng lên mà nhu cầu thuê văn phòng giảm xuống.

Như vậy, các chủ đầu tư văn phòng cho thuê như Gemadept sẽ đứng trước sức ép giảm giá cho khách thuê văn phòng, trước khi hợp đồng thuê giá cao hết hạn. Đây như là một sự chia sẻ rủi ro giữa các bên.

Đối với những tòa nhà mới đưa vào sử dụng như Tòa nhà Gemadept thì áp lực giảm giá không đến mức lớn lắm do khách thuê đều đầu tư tương đối vào việc trang trí nội thất văn phòng.

Đây là khoản chi phí không nhỏ, nên nếu không được giảm giá thuê văn phòng, chuyển văn phòng sang địa điểm khác, khách hàng phải tính đến chi phí này. Còn đối với những văn phòng đã hoạt động lâu năm thì đương nhiên, chủ đầu tư sẽ sớm phải thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, nếu không muốn khách hàng chuyển sang địa điểm khác.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, mặt bằng giá thuê văn phòng đã giảm khoảng 20% ở cả phân khúc văn phòng hạng B và hạng C. Có thể, giá thuê văn phòng sẽ trở về mặt bằng giá những năm 2000 - 2002.

Chủ đầu tư một tòa nhà văn phòng hạng B trên đường Bến Chương Dương, Quận 1 cho biết, khách hàng là một công ty chứng khoán đã yêu cầu giảm giá thuê văn phòng khoảng 15%. Lượng khách quan tâm đang giảm, nên chủ đầu tư chấp nhận yêu cầu này để duy trì nguồn thu.

CBRE Việt Nam vừa tổ chức một cuộc gặp với 80 chủ đầu tư văn phòng cho thuê tại TP. HCM. Cuộc gặp này cho thấy, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút khách thuê văn phòng đang tăng lên khá gay gắt. Vị thế cứ xây là có khách thuê đã không còn. Việc cho thuê văn phòng không còn dễ dàng như trước, do các công ty cắt giảm nhân sự, hạn chế mở rộng hoạt động.

Các chủ tòa nhà mới sẵn sàng giảm giá thuê, có khi đến 30% và đưa ra nhiều điều kiện thuê hấp dẫn hơn. Giá thuê không còn là vấn đề quan tâm duy nhất với khách hàng. Các tiêu chuẩn như chỗ đậu xe, bảng hiệu quảng cáo, miễn tiền thuê để hỗ trợ giai đoạn hoàn thiện mặt bằng, dịch vụ quản lý… được khách hàng quan tâm nhiều hơn.

Sự thay đổi trên thị trường văn phòng cho thuê đang đặt chủ đầu tư các tòa nhà hiện tại trước tình huống khó khăn, vừa phải giảm giá để đảm bảo dòng tiền cho việc hoàn vốn và trả lãi vay ngân hàng, vừa phải nâng cấp ngay dịch vụ lên mức chuyên nghiệp để thu hút khách hàng. Việc này cần chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải đầu tư tiếp, thay vì có thể thu lợi nhuận ngay như trước.

Nguồn cung văn phòng từ năm 2009 có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007 - 2008. Trong ba năm 2009, 2010 và 2011, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng tăng thêm hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.

Nếu nền kinh tế tiếp tục suy giảm tăng trưởng thì chắc chắn sẽ có cuộc điều chỉnh giá thuê văn phòng vào cuối năm nay và đầu năm sau, khi các hợp đồng cho thuê cũ hết hạn hoặc đã có hiệu lực được một, hai năm đầu.